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一、住宅質量保證書和使用說明書

  為了保護住宅消費者的合法權益,國家先后頒布了《城市房地產開發經營管理條例》和《商品住宅實行住宅保證書和住宅使用說明書制度的規定》。這些房地產法規規定,房地產開發企業應當在商品房交付使用時,向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
  《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,是業主日后對房子質量問題要求進行維修的法律憑證。值得注意的是,在《住宅質量保證書》上,必須蓋上發展商的正式印章,才有保證。 在《住宅質量保證書》中,應當具體列明以下內容:開發商公司名稱、商品房項目名稱、工程質量監督單位核驗的質量等級、竣工驗收時間、交付使用時間、負責質量保修部門、保修項目、保修期限和保修責任等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定,承擔保修責任。
  《住宅使用說明書》是由開發商提供,指導業主正確使用商品房各項設施的文件。在入住后住戶應當認真細讀《說明書》,并按《說明書》中的指導,合理使用房子的各項設施。因為如果屬于住戶使用不當造成的問題,將不在保修范圍之內。

二、保修期如何計算?

  《商品房銷售管理辦法》規定,房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任,當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。
  商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于《規定》中確定的較低保修期限的,保修期不得低于《規定》中的較低保修期限?!督ㄔO工程質量管理條例》規定存續期是指,建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期減去商品房竣工至交付之間的時間。若存續期少于《規定》中確定的較低保修期限的,以《規定》中確定的較低保修期限為準。
  例如:《質量條例》規定的屋面滲漏的保修期為5年,自竣工之日算起?!兑幎ā分写_定的保修期為3年,自交付之日起計算。商品住宅竣工1年后出售并交付使用,則存續期為5-1=4年,存續期長于《規定》中確定的較低保修期3年,也就是說房地產開發企業向購房者的質量保修期不得低于4年。但若竣工3年后交付使用,則存續期為5-3=2年,存續期少于《規定》中確定的較低保修期3年,則按《規定》的確定執行,即房地產開發企業向購房者的質量保修期不能低于3年。
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